O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a Reforma Tributária: Implicações para a Construção Civil e Incorporação Imobiliária

1. Introdução

A reforma tributária no Brasil, materializada pela Lei Complementar nº 214/2025, introduz mudanças significativas no cenário fiscal do país. Entre as inovações, destaca-se a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) na esfera tributária.

Trata-se de cadastro instituído pelo Decreto nº 11.208/2022, sendo um componente essencial do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). O Sinter, por sua vez, é um sistema de gestão pública que integra os dados cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicos de bens imóveis.

O CIB visa unificar e padronizar as informações cadastrais de imóveis urbanos e rurais, buscando maior transparência, eficiência na tributação e segurança jurídica. Este artigo explora o papel do CIB no contexto da reforma tributária, suas implicações específicas para os setores da construção civil e incorporação imobiliária, e analisa os possíveis impactos associados à sua implementação.

2. O que é o CIB?

Conforme estabelecido pela LC nº 214/2025, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um inventário nacional unificado de bens imóveis, tanto urbanos quanto rurais. Ele integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e tem como principal objetivo consolidar dados provenientes de diversos cadastros, como os mantidos por órgãos federais, estaduais e municipais, além dos serviços notariais e registrais.

A inscrição no CIB será obrigatória para todos os bens imóveis, e o código de identificação gerado por ele deverá constar em todos os documentos relativos a obras de construção civil expedidos pelos municípios.

A LC estabelece prazos para a adequação dos sistemas e a inclusão do CIB: 12 meses para órgãos da administração federal, serviços notariais e registrais, e capitais dos estados; e 24 meses para órgãos da administração estadual e demais municípios.

3. O Valor de Referência do Imóvel na Reforma Tributária

A LC n° 214/2025 introduz, ainda, o conceito de valor de referência do imóvel, uma ferramenta para a administração tributária estimar o valor de mercado dos bens imóveis. Este valor será apurado por meio de uma metodologia específica que considera diversos fatores, incluindo a análise de preços praticados no mercado imobiliário, informações enviadas pelas administrações tributárias dos Municípios, Distrito Federal, Estados e União, dados prestados pelos serviços registrais e notariais, e características intrínsecas do imóvel como localização, tipologia, destinação, data, padrão e área de construção.

O valor de referência poderá ser utilizado como meio de prova em casos de arbitramento do valor da operação para fins tributários, em conjunto com outras características da transação.

Este valor será divulgado e disponibilizado no Sinter, sendo estimado para todos os bens imóveis que integram o CIB e atualizado anualmente. Contribuintes terão o direito de impugnar o valor de referência por meio de um procedimento específico, a ser regulamentado. Para a determinação desse valor, os serviços registrais e notariais terão a obrigação de compartilhar informações sobre as operações com bens imóveis com as administrações tributárias via Sinter.

4. Implicações para a Construção Civil e Incorporação Imobiliária

A implementação do CIB, em conjunto com as mudanças trazidas pela reforma tributária, terá um impacto profundo nos setores da construção civil e incorporação imobiliária.

A LC nº 214/2025 estabelece que a apuração do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) será feita para cada empreendimento de construção civil, vinculado a um CNPJ ou CPF específico. Isso significa que cada obra, incorporação ou parcelamento do solo será considerado um centro de custo distinto para fins tributários.

Essa individualização da apuração tributária exige que o documento fiscal indique o número do cadastro da obra nas aquisições de bens e serviços utilizados na construção. A obrigatoriedade de inscrição no CIB e a necessidade de seu código em todos os documentos relacionados à obra visam aprimorar a fiscalização e a administração tributária.

Importante destacar que o valor dos tributos não levará em conta, necessariamente, o constante no cadastro. No caso do ITBI e do IBS/CBS, prevalecerá o valor declarado pelo contribuinte, salvo justificativa fundamentada para outra apuração. Isso sugere que, embora o CIB traga maior controle, a base de cálculo de alguns tributos ainda dependerá da declaração do contribuinte, com mecanismos de fiscalização a posteriori.

Para a construção civil, a mudança implica em uma maior rastreabilidade dos custos e receitas por projeto, o que pode levar a uma gestão financeira mais detalhada e transparente. A padronização das informações cadastrais através do CIB facilitará a obtenção de certidões negativas de débitos, um processo crucial para a regularização de empreendimentos.

No setor de incorporação imobiliária, a vinculação da apuração do IBS e CBS a cada empreendimento, e não à empresa como um todo, pode simplificar a segregação de custos e receitas por projeto. No entanto, exigirá uma adaptação dos sistemas contábeis e fiscais das incorporadoras para atender a essa nova demanda de granularidade. A integração do CIB com o Sinter e outros cadastros promete maior segurança jurídica nas transações imobiliárias, reduzindo riscos de fraudes e inconsistências cadastrais.

5. Possíveis Vantagens da Adoção do CIB

A adoção do CIB pode trazer consigo algumas de vantagens que podem beneficiar o mercado imobiliário e a administração pública. Entre as principais, destacam-se:

• Maior transparência e segurança jurídica: Ao unificar as informações cadastrais de imóveis, o CIB reduz a assimetria de informações e aumenta a segurança nas transações imobiliárias. A padronização dos dados minimiza erros e inconsistências, tornando o processo de compra, venda e registro de imóveis mais confiável.

• Eficiência na tributação e combate à sonegação: Com um cadastro único e atualizado, a Receita Federal e os demais órgãos fiscais terão maior capacidade de fiscalização. A identificação precisa de cada imóvel e obra facilita a apuração de impostos como o IBS e a CBS, contribuindo para o combate à sonegação fiscal e para uma arrecadação mais justa e eficiente.

• Simplificação e desburocratização: Embora a implementação inicial possa gerar desafios, a longo prazo, o CIB promete simplificar processos. A unificação de cadastros e a padronização de informações podem reduzir a necessidade de múltiplos registros e certidões, agilizando procedimentos para construtoras, incorporadoras e cidadãos.

• Melhora na gestão pública e planejamento urbano: Com dados imobiliários mais precisos e acessíveis, os municípios e estados poderão aprimorar o planejamento urbano, a gestão territorial e a implementação de políticas públicas. A base de dados unificada permite uma visão mais clara do parque imobiliário, auxiliando em decisões sobre infraestrutura, saneamento e desenvolvimento urbano.

• Rastreabilidade de custos e receitas por empreendimento: Para a construção civil e incorporação imobiliária, a exigência de vincular a apuração do IBS e CBS a cada empreendimento, com o CIB como identificador, permite uma rastreabilidade mais refinada dos custos e receitas por projeto. Isso pode otimizar a gestão financeira e a tomada de decisões estratégicas para cada obra.

• Críticas e Desafios na Adoção do CIB

Apesar das vantagens entes, a implementação do CIB não está isenta de críticas e desafios significativos.

Um dos grandes desafios apontados na implementação do CIB é o elevado nível de informalidade e inconsistência nos cadastros de imóveis urbanos e rurais existentes. A harmonização e validação desses dados representam uma tarefa complexa. Além disso, o curto período de transição estabelecido, pode dificultar a conclusão das medidas cadastrais necessárias dentro do prazo previsto, especialmente até o final de 2026.

Outro ponto de preocupação é o potencial de aumento da burocracia em um primeiro momento. Embora o objetivo seja a simplificação a longo prazo, a fase de transição e adequação dos sistemas pode ser custosa e demorada para empresas, cartórios e órgãos públicos. A necessidade de capacitação de pessoal e investimento em novas tecnologias também representa um desafio financeiro e operacional.

Para a construção civil e incorporação imobiliária, a exigência de individualização da apuração do IBS e CBS por empreendimento, embora traga maior rastreabilidade, pode demandar uma reestruturação profunda dos sistemas de gestão e contabilidade. Empresas menores, com menos recursos, podem enfrentar dificuldades para se adaptar a essa nova realidade, o que poderia gerar custos adicionais e impactar a competitividade.

Além disso, a efetividade do CIB dependerá da qualidade e atualização constante dos dados fornecidos pelos cadastros de origem. Qualquer falha nesse processo pode comprometer a integridade do sistema e gerar problemas para os contribuintes e para a fiscalização. A garantia da privacidade e segurança dos dados também é uma preocupação, dado o volume e a sensibilidade das informações que serão centralizadas no CIB.

7. Conclusão

O CIB representa um marco importante na modernização da gestão de informações imobiliárias e na reforma tributária do Brasil. Sua implementação visa trazer maior transparência, eficiência fiscal e segurança jurídica para o mercado imobiliário. Para os setores da construção civil e incorporação imobiliária, o CIB, em conjunto com as novas regras de apuração do IBS e CBS por empreendimento, exigirá adaptação e reestruturação de processos, mas também oferece a oportunidade de uma gestão mais granular e transparente.

Embora as vantagens em termos de fiscalização, desburocratização a longo prazo e combate à sonegação sejam claras, os desafios da implementação, como a integração de dados e a adaptação dos sistemas, não podem ser subestimados. A superação desses obstáculos dependerá de um esforço conjunto entre o governo, empresas e profissionais do setor. O sucesso do CIB será fundamental para a consolidação de um sistema tributário mais justo e eficiente, e para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário brasileiro.

Referências

BRASIL. Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025. Institui o Imposto sobre Bens e Serviços - IBS, regulamenta a Contribuição sobre Bens e Serviços - CBS, e dá outras providências. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ed. 12, p. 1, 17 jan. 2025. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm. Acesso em: 31 ago. 2025.

FREITAS, Rosa. Reforma tributária: o que é o CIB? Migalhas, São Paulo, 2023. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/433233/reforma-tributaria-31-o-que-e-o-cib. Acesso em: 3 set. 2025.

PEREIRA, Carlos Afonso Rocha Quixadá. O cadastro imobiliário brasileiro e seus impactos para quem tem imóvel. Migalhas, São Paulo, 2023. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/438733/o-cadastro-imobiliario-brasileiro-e-seus-impactos-para-quem-tem-imovel. Acesso em: 3 set. 2025.